La realidad sobre los Anexos o Efficiencies en Miami

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“Se renta efficiency. Una persona que trabaje, no fume, no tenga auto ni pareja. $800 al mes”.

A eso le faltó que el inquilino no puede poner el aire acondicionado a ciertas horas, que no puede tener animales, que tiene que dar como mínimo un mes de renta y un depósito de seguridad –una suma que puede ascender a más de $1,600–, todo sin un papel firmado o documento con valor legal que le permita hacer una reclamación en caso que el dueño no cumpla con su palabra.

Podría parecer una exageración, pero estas son las reglas de algunos de los propietarios de casas que anuncian en Craigslist y otros sitios online que rentan un efficiency.

Este tipo de apartamento pequeño en el que la sala y el espacio para dormir están en una misma habitación, que tiene un baño y un área para cocinar, o kitchenette, es lo que el diccionario reconoce oficialmente como efficiency.

Conocido además como estudio (studio), se puede encontrar en cualquier ciudad del mundo. También en Miami y, especialmente en Miami Beach, donde fue tradicionalmente, y aún lo es, una forma de vivir de manera simple y económica cerca de la playa y de la acción urbana.

Pero en Miami, efficiency es también una habitación o espacio en una vivienda unifamiliar, acompañado de un baño al que se le improvisa una cocina (en ocasiones no tiene ni área para cocinar) y que el propietario renta para complementar sus ingresos.

En muchas ocasiones este tipo de apartamento no cumple con los códigos de zonificación de algunas ciudades, que no permiten las viviendas multifamiliares, y por lo tanto, es ilegal. Corre entonces por cuenta del dueño el pago de los utilities (servicios públicos de agua, luz, gas, etc.), que a su vez aprieta la mano con las reglas a sus inquilinos.

El efficiency pertenece a una economía sumergida en la que el dueño no declara los ingresos obtenidos por esa renta y el inquilino no tiene ninguna protección legal. En la práctica, esa ha sido durante mucho tiempo la opción para muchos inmigrantes.

En el pasado, los efficiencies eran una alternativa supereconómica de vivienda para los recién llegados, que pasaban allí medio año o un poco más hasta que “levantaran cabeza” o trajeran a sus familiares de su país, y juntos pudieran pagar un alquiler más alto en una vivienda más amplia.

Hoy, con la crisis de la vivienda en Miami y los alquileres altisímos –el precio promedio de la renta de un apartmento de un cuarto en Miami es de $1,325– los efficiencies se han convertido en el último recurso para muchas personas, no necesariamente recién llegadas. Alquilar uno puede ascender a más de $1,000 y conseguir uno en buen precio y buena zona, puede hacer sentir a la persona que se ha ganado la lotería.

En el 2017 el área metropolitana de Miami se ubicó en el lugar 222 en la lista de los lugares más asequibles para vivir con relación al salario medio, según Eye on Housing, un portal de la National Association of Home Builders. Entre los menos asequibles, Miami ocupa el lugar número 22, precedida por ciudades en California, Nueva York, Nueva Jersey y Hawái.

Un cuarto para invisibles

“Te expones al fraude. Tienes que dar tres meses entre depósito y renta al dueño, que no te firma ningún papel”, dice. “Puedes llegar el día de la mudanza y no encontrar a nadie que te abra la puerta. Estás a expensas de la buena voluntad de la persona, que puede desaparecer con tu dinero”.

Manuel señala otras dificultades que encuentran los inquilinos en esta situación: como los gastos de luz y otros servicios están incluidos en la renta, el inquilino no tiene ningún recibo que lo vincule con la propiedad.

Estos recibos son generalmente la prueba de que una persona reside en determinada dirección y son parte de los documentos necesarios, por ejemplo, para actualizar la licencia de conducir. Las leyes de la Florida exigen que el cambio de dirección en la licencia de conducir se haga en los 10 días siguientes a la mudada.

Los dueños de los efficiencies muchas veces no quieren dar una carta que pruebe que una persona vive en su casa porque es un ingreso que no declaran al Servicio de Rentas Internas (IRS). En otros casos, los dueños reciben ayuda económica del gobierno y no quieren perderla.

Por qué rentan los dueños de casas

Alicia, propietaria de una casa muy bien ubicada cerca del downtown, The Roads y la Pequeña Habana, tiene dos efficiencies: un apartamento pequeño (un antiguo garaje) en la parte de atrás de la vivienda, con su propio jardín, además de un cuarto que es parte de la casa, con entrada separada y amueblado.

El primero lo tiene rentado a la misma persona hace más de una década, y solo subió un poco la renta cuando se vio obligada a hacer arreglos sustanciales.

Por otra parte, el cuarto solía alquilarlo por $500, pero llegó a bajarlo a $475 para ayudar al inquilino, que estaba enfrentando problemas financieros. Hasta que la persona no pudo pagar y se vio obligada a decirle que se fuera.

“Lo rento porque no me queda más remedio. Después de retirada no me alcanza el dinero”, dice Alicia, que está en el mismo caso de muchos propietarios que tienen que rentar efficiencies para completar sus ingresos.

“Me encanta viajar, pero si tuviera opciones, no lo haría”, añade. “La verdad que es un problema cuando una persona no paga a tiempo o destruye el lugar”.

Alicia nunca ha pedido depósito a los inquilinos, y en caso de daños, tiene que asumir el costo de las reparaciones.

Ahora no tiene intenciones de rentar el cuarto anexo a la casa, pero sigue recibiendo ofertas.

“Es un barrio muy céntrico, que la gente lo llora. Muchos no quieren asumir el compromiso de comprarse una casa. Además, este tipo de espacio tiene todos los gastos incluidos”, concluye.

La gran demanda de vivienda

El profesor William Hardin, director de la Hollo School of Real Estate de la Universidad Internacional de la Florida (FIU), considera que acabar con los efficiencies podría tener un alto costo social. Muchas personas quedarían sin opción de vivienda y la demanda, ya de por sí muy alta, aumentaría.

“Habría más personas buscando para rentar y, por lo tanto, subirían los precios”, dice.

El experto alerta que los propietarios deben tener en cuenta que subdividir una casa de manera ilegal representa un flujo de efectivo, que no se traducirá en verdaderas ganancias a la hora de vender la propiedad.

“El uso ilegal de una parte de la propiedad reduce su valor de mercado. El código de zonificación está dirigido a mejorar la calidad de la vida en los vecindarios”, apunta.

Hardin señala que justamente la gran demanda de viviendas en Miami es uno de los factores que limita la construcciones de edificios de apartamentos para la compra o renta con precios asequibles.

“El dueño del edificio se pregunta si debe renovar los apartamentos, o demoler la edificación y construir una nueva y vender las unidades a muy buen precio”, dice, indicando que en el sur de la Florida las urbanizadoras han gravitado hacia las construcciones de lujo porque les ofrecen más ganancia

El profesor considera que la renovación de viejas propiedades podría ser una de las soluciones para conseguir más viviendas asequibles, pero esta no despierta mucho interés porque, por la demanda, para los propietarios es fácil seguir rentando sin hacer gastos en mejoras.

Esto se traduce en muchas ocasiones en condiciones habitacionales deplorables para los inquilinos, que no reciben el equivalente de lo que pagan en renta.

A su vez, la reconversión de edificios o la construcción de otros nuevos en zonas muy pobladas como la Pequeña Habana es mucho más difícil. Como es un área tan poblada, “es diferente a lo que ocurre en Wynwood, donde había y aún hay almacenes y espacios industriales que se pueden reurbanizar y dedicar a construir edificios”, dice.

“Las urbanizadoras pequeñas y medianas llevaban el rol principal en la construcción de viviendas asequibles, pero cuando vino la crisis, casi todas quebraron”, cuenta Hardin, quien ve, sin embargo, una nota optimista en la situación actual del negocio de la construcción: muchas pequeñas compañías de ese tipo comienzan a resurgir.

Aun así, la solución a la vivienda asequible es un tema difícil y a su vez muy vinculado a la situación del transporte. La necesidad de cumplir con regulaciones en el número de estacionamientos en relación con las unidades construidas encarece los proyectos.

Mientras más pequeña es la propiedad, más alto es el costo del parqueo, dice.

“Los estudios en Brickell tienen que destinar el mismo espacio para parqueo que para propiedad residencial. El costo de un parqueo es de $40,000 por cada unidad”, añade.

¿Legal o ilegal?

El efficiency es defendido como una opción socorrida para muchos. Algunos inmigrantes van más allá y consideran que han tenido una experiencia positiva en este tipo de rentas, que les ha permitido cumplir con los objetivos de estudio o trabajo que se propusieron a su llegada al país.

Según la página del gobierno de Miami-Dade es ilegal la división de residencias en apartamentos, efficiencies y alquiler de cuartos si el código de zonificación del área no lo permite.

Cómo se determina si se viola el código de zonificación:

▪  Más de un área para cocinar en la estructura principal de la residencia

▪  Todas las habitaciones de la vivienda no están comunicadas

▪  Una puerta exterior no permitida

▪  Una edificación separada que tiene aire acondicionado, espacio dedicado a cocina, baño, contadores de electricidad y tanques de gas.

▪  Varios buzones y marcas de parqueos, direcciones separadas.

La página aclara que el uso ilegal de propiedades multifamilares afecta el valor de las propiedades

Las violaciones de código pueden resultar en multas de más de $1,000.

El tasador de la propiedad puede revisar los impuestos de la vivienda y cobrarlos retroactivos hasta tres años atrás.

Con información de El Nuevo Herald.

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